[전문분야 코너] 이달 산업집적법 시행 '킬러규제 혁파'…리츠‧펀드엔 여전히 남은 장벽

[아주로앤피] 산업단지는 1962년 「제1차 경제개발 5개년 계획」 이 공표돼 울산공업단지가 만들어지면서 시작돼 장기간 동안 국가 산업 발전에 중추적 역할을 담당했고 소위 ‘한강의 기적’을 일궈낸 그릇 역할을 했다. 

이와 같이 60년이 넘는 역사를 가진 산업단지에 대해 정부는 전통 산업단지를 기업이 투자하고 청년이 찾는 산업캠퍼스로 만들겠다고 선언하며 2023년 8월에 ‘산업단지 3대 킬러규제 혁파 방안’를 발표했고, 곧 이어서 입법화 작업이 진행돼 2024년 7월 10일부터 개정된 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 '산업집적법') 및 같은 법 시행령(이하 '시행령')이 시행되고 있다. 주요 개정사항은 아래와 같다.

가. 산업단지 내 입주대상업종의 범위 확대(시행령 제6조 제5항 제13호부터 제16호까지 신설)
산업단지에 입주할 수 있는 업종에 법무관련 서비스업, 회계 및 세무관련 서비스업, 기타 금융 투자업을 추가하고, 해당 산업단지의 관리기본계획에서 자동차 및 트레일러 제조업의 입주가 허용된 산업단지에는 자동차 종합 수리업 및 모터사이클 수리업을 영위할 수 있도록 함.

나. 산업용지 등의 처분제한 완화(시행령 제49조 제1항 제2호의3 신설)
입주기업체는 공장설립 등의 완료신고 전 또는 완료신고 후 5년 이내에는 관리기관 및 유관기관 외의 자에게 산업용지 및 공장 등을 처분할 수 없으나, 입주기업체가 지분을 소유하고 있는 공동출자법인에 산업용지 및 공장 등을 현물출자하는 경우에는 공장설립 등의 완료신고 전 또는 완료신고 후 5년 이내라도 산업용지 및 공장 등을 처분할 수 있도록 함.

다. 입주기업의 자금조달을 위한 계약(산업집적법 제44조의2, 시행령 제57조의2 신설)
수도권 외 지역의 입주기업체는 금융투자업자, 부동산투자회사, 공공기관과 계약을 통해 산업용지 및 공장 등을 처분 후 임차하는 조건으로 자금을 조달(Sale and Leaseback)할 수 있도록 하고, 금융투자업자 등이 계약의 중단 또는 종료로 산업용지 및 공장 등을 처분하려는 경우 그 산업용지 및 공장 등을 임차한 입주기업체와 우선적으로 협상한다는 내용과 이러한 처분 시 매매가격은 입주기업체와 계약상대방이 선정한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액의 산술평균치로 한다는 내용을 계약서에 포함하도록 함.

하지만, 리츠나 펀드를 통해 산업용지 및 공장 등에 투자하고자 하는 투자자들 입장에서 보면 위 내용에 대해서는 적지 않은 아쉬움이 있다. 

부동산 취득 후 그 전체를 실수요자에 임대해 임대료 수익을 누리고 운용기간이 종료되면 매각해 투자금을 회수할 목적으로 설립 또는 설정되는 대부분의 리츠나 펀드의 경우, 입주기업의 자금조달을 위한 계약(산업집적법 제44조의2, 시행령 제57조의2 신설) 제도가 도입되면서 수도권 외 지역의 기존 입주기업체가 소유하던 산업용지 및 공장 등을 Sale and Leaseback 구조로 매입하는 것이 가능하게 됐으나, 운용기간 종료 시점에 산업용지 및 공장 등을 매각하여 exit할 수 있는 장치는 아직 마련돼 있지 않기 때문이다. 

즉, 리츠와 펀드는 보유하고 있던 산업단지를 매각함과 동시에 Leaseback을 할 수 없으므로, 현행 ‘입주기업의 자금조달을 위한 계약 제도’만으로는 (수도권 외 지역의) 산업단지에 대한 투자 활성화에 리츠와 펀드 자금을 활용하기에는 아직 부족함이 있다고 하겠다. 다만, 리츠나 펀드 자금을 활용한 (수도권 외 지역의) 산업단지에 대한 투자 활성화를 무제한 허용하게 되면 단기 투자수익을 노리는 민간자본에게 이용되는 부작용이 생길 수 있으므로 합리적인 규제 장치는 당연히 필요하다. 앞으로 활발한 논의와 추가적인 입법 조치가 있을 것을 기대해 본다.